<\/p>\n\n\n\n
Uma disputa judicial recente, amplamente noticiada, re\u00fane em um \u00fanico processo quase todos os erros que podem comprometer uma negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de alto valor. O caso envolve a entrega de um im\u00f3vel como parte do pagamento de outro, em opera\u00e7\u00e3o de da\u00e7\u00e3o em pagamento<\/strong>. O bem ofertado, por\u00e9m, j\u00e1 era objeto de a\u00e7\u00e3o judicial que questionava obras realizadas em desacordo com as regras internas do loteamento, com determina\u00e7\u00e3o de adequa\u00e7\u00e3o confirmada em segunda inst\u00e2ncia e recurso pendente em tribunal superior.<\/p>\n\n\n\n A alienante sustenta que o adquirente assumiu contratualmente a responsabilidade pela regularidade do im\u00f3vel e deveria entreg\u00e1-lo em condi\u00e7\u00f5es regulares. A defesa do adquirente afirma que a empresa j\u00e1 conhecia a situa\u00e7\u00e3o e, ainda assim, optou por seguir com o neg\u00f3cio. H\u00e1 tamb\u00e9m valores retidos para ajustes finais e cobran\u00e7a de cl\u00e1usula penal.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o cabe aqui antecipar ju\u00edzo sobre quem tem raz\u00e3o \u2014 o processo est\u00e1 em curso e a primeira decis\u00e3o apenas negou a tutela de urg\u00eancia. O que interessa \u00e9 o que o caso revela sobre o direito aplic\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n O que a lei diz quando o im\u00f3vel tem pend\u00eancias<\/strong><\/p>\n\n\n\n A primeira camada \u00e9 a dos v\u00edcios redibit\u00f3rios<\/strong>. O art. 441 do C\u00f3digo Civil permite ao adquirente rejeitar a coisa recebida em contrato comutativo quando h\u00e1 v\u00edcios ou defeitos ocultos que a tornem impr\u00f3pria ao uso ou lhe diminuam o valor. O art. 442 abre a alternativa do abatimento do pre\u00e7o. E o art. 443 estabelece a distin\u00e7\u00e3o decisiva: se o alienante conhecia<\/strong> o v\u00edcio, restitui o que recebeu com perdas e danos<\/strong>; se n\u00e3o conhecia, restitui apenas o valor e as despesas do contrato.<\/p>\n\n\n\n Essa diferen\u00e7a \u00e9 o cora\u00e7\u00e3o da quest\u00e3o. A exist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o judicial em curso sobre obras irregulares n\u00e3o \u00e9 v\u00edcio oculto de dif\u00edcil descoberta \u2014 \u00e9 informa\u00e7\u00e3o que consta de certid\u00f5es e de registros p\u00fablicos. Se a alienante tinha ci\u00eancia, o regime \u00e9 o do art. 443, com perdas e danos. Se n\u00e3o tinha, o dever se limita \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o. E se o adquirente tinha ci\u00eancia, a equa\u00e7\u00e3o se inverte.<\/p>\n\n\n\n A segunda camada \u00e9 a evic\u00e7\u00e3o<\/strong>. O art. 447 do C\u00f3digo Civil imp\u00f5e ao alienante a responsabilidade pela evic\u00e7\u00e3o nos contratos onerosos, e o art. 448 permite que as partes reforcem, diminuam ou excluam essa responsabilidade por cl\u00e1usula expressa. Mas h\u00e1 um limite no art. 457: n\u00e3o pode o adquirente demandar pela evic\u00e7\u00e3o se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa e n\u00e3o se responsabilizou o alienante por isso.<\/p>\n\n\n\n Aqui est\u00e1 a chave interpretativa. Se o contrato continha cl\u00e1usula pela qual o adquirente assumia a responsabilidade pela situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, essa cl\u00e1usula tem efic\u00e1cia \u2014 desde que redigida com clareza e que a litigiosidade tenha sido efetivamente informada. Cl\u00e1usula gen\u00e9rica de “entrega livre de pend\u00eancias” n\u00e3o convive com omiss\u00e3o sobre uma a\u00e7\u00e3o judicial conhecida. O contrato precisa dizer o que as partes sabiam.<\/p>\n\n\n\n A terceira camada \u00e9 a boa-f\u00e9 objetiva<\/strong>. O art. 422 do C\u00f3digo Civil imp\u00f5e \u00e0s partes os deveres de probidade e boa-f\u00e9 na conclus\u00e3o e na execu\u00e7\u00e3o do contrato. O STJ reconhece, de forma consolidada, que disso decorrem deveres anexos de lealdade, coopera\u00e7\u00e3o e, sobretudo, informa\u00e7\u00e3o<\/strong>. O sil\u00eancio intencional sobre fato ou qualidade que a outra parte ignorava configura omiss\u00e3o dolosa, nos termos do art. 147 do C\u00f3digo Civil, e autoriza a anula\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio. A omiss\u00e3o de informa\u00e7\u00e3o relevante tamb\u00e9m pode configurar abuso de direito, na forma do art. 187.<\/p>\n\n\n\n A pergunta que decide: quem sabia o qu\u00ea, e o que est\u00e1 escrito<\/strong><\/p>\n\n\n\n Se a alienante sabia das pend\u00eancias e as omitiu, assume o risco pelo infort\u00fanio \u2014 responde por perdas e danos e pode ter o neg\u00f3cio questionado por dolo. Se n\u00e3o sabia, mas o contrato expressamente previa que o adquirente entregaria o im\u00f3vel livre de qualquer pend\u00eancia, o dever de corrigir os problemas \u00e9 do adquirente, e a discuss\u00e3o se resolve no \u00e2mbito do inadimplemento contratual.<\/p>\n\n\n\n O problema \u00e9 que quase nunca existe apenas uma dessas hip\u00f3teses. Existe uma zona cinzenta em que ambos sabiam parcialmente, em que o contrato \u00e9 amb\u00edguo e em que ningu\u00e9m documentou nada. \u00c9 exatamente nessa zona que nascem lit\u00edgios de alto valor.<\/p>\n\n\n\n Due diligence n\u00e3o \u00e9 formalidade: \u00e9 o que separa convic\u00e7\u00e3o de presun\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n A li\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica mais valiosa \u00e9 sobre o que deveria estar no dossi\u00ea antes da assinatura.<\/p>\n\n\n\n Certid\u00f5es e matr\u00edcula atualizada.<\/strong> A matr\u00edcula do im\u00f3vel revela \u00f4nus reais, hipotecas, penhoras, indisponibilidades e a\u00e7\u00f5es reais e pessoais reipersecut\u00f3rias. Certid\u00f5es de distribuidores c\u00edveis, federais e trabalhistas revelam a litigiosidade das partes. Certid\u00e3o de \u00f4nus municipais revela IPTU e taxas. Nada disso \u00e9 opcional em opera\u00e7\u00f5es de qualquer porte.<\/p>\n\n\n\n Verifica\u00e7\u00e3o da regularidade da edifica\u00e7\u00e3o.<\/strong> Aprova\u00e7\u00e3o de projeto, alvar\u00e1, habite-se, conformidade com a conven\u00e7\u00e3o do loteamento e com as normas da associa\u00e7\u00e3o de moradores precisam ser checados antes, n\u00e3o depois.<\/p>\n\n\n\n D\u00e9bitos de natureza propter rem.<\/strong> Cotas condominiais e IPTU acompanham o im\u00f3vel. O STJ, no Tema 886, fixou que o que define a responsabilidade pelas obriga\u00e7\u00f5es condominiais n\u00e3o \u00e9 o registro do compromisso, mas a rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica material com o im\u00f3vel, representada pela imiss\u00e3o na posse e pela ci\u00eancia inequ\u00edvoca do condom\u00ednio. Em outra frente, a Quarta Turma reconheceu que o adquirente registrado na matr\u00edcula responde pelas cotas mesmo sem receber as chaves, ressalvado o direito de regresso. Ou seja: o adquirente pode ser cobrado e depois perseguir o alienante. Prevenir \u00e9 mais barato que regredir.<\/p>\n\n\n\n Documenta\u00e7\u00e3o integral da negocia\u00e7\u00e3o.<\/strong> Toda tratativa relevante precisa estar no contrato ou em documento anexo: o que foi informado, o que foi ressalvado, quem assumiu qual risco, qual o valor atribu\u00eddo a cada bem na da\u00e7\u00e3o em pagamento e como se dar\u00e1 a quita\u00e7\u00e3o. Contrato verbal, e-mail solto e \u201cficou combinado\u201d n\u00e3o sustentam defesa em lit\u00edgio de grande porte.<\/p>\n\n\n\n Cl\u00e1usulas de prote\u00e7\u00e3o bem redigidas.<\/strong> Declara\u00e7\u00f5es e garantias do alienante, com prazo de sobreviv\u00eancia, indenidade por pend\u00eancias anteriores, reten\u00e7\u00e3o de valores vinculada a condi\u00e7\u00f5es objetivas e verific\u00e1veis, e cl\u00e1usula arbitral ou de foro bem definida. Reten\u00e7\u00e3o de valores sem crit\u00e9rio claro de libera\u00e7\u00e3o \u00e9 convite ao lit\u00edgio.<\/p>\n\n\n\n O que fica para quem negocia im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n\n\n\n O caso n\u00e3o \u00e9 sobre celebridade nem sobre cifras. \u00c9 sobre o custo da informalidade em neg\u00f3cios de alto valor. Uma opera\u00e7\u00e3o dessa magnitude, com permuta de im\u00f3vel litigioso, deveria ter produzido um dossi\u00ea capaz de responder, com documento, a tr\u00eas perguntas: o que existe de pend\u00eancia neste im\u00f3vel, quem sabia disso e quem assumiu esse risco.<\/p>\n\n\n\n Quando essas tr\u00eas respostas n\u00e3o est\u00e3o escritas, o Judici\u00e1rio \u00e9 chamado a reconstru\u00ed-las por presun\u00e7\u00e3o \u2014 e o resultado \u00e9 sempre caro para os dois lados. Documentar n\u00e3o \u00e9 desconfian\u00e7a. \u00c9 a \u00fanica forma de transformar boa-f\u00e9 em prova.<\/p>\n\n\n\n Ricardo Henrique Ara\u00fajo Pinheiro<\/p>\n\n\n\n Advogado | Colunista no lupa1.com.br<\/p>\n\n\n\n