Uma disputa judicial recente, amplamente noticiada, reúne em um único processo quase todos os erros que podem comprometer uma negociação imobiliária de alto valor. O caso envolve a entrega de um imóvel como parte do pagamento de outro, em operação de dação em pagamento. O bem ofertado, porém, já era objeto de ação judicial que questionava obras realizadas em desacordo com as regras internas do loteamento, com determinação de adequação confirmada em segunda instância e recurso pendente em tribunal superior.
A alienante sustenta que o adquirente assumiu contratualmente a responsabilidade pela regularidade do imóvel e deveria entregá-lo em condições regulares. A defesa do adquirente afirma que a empresa já conhecia a situação e, ainda assim, optou por seguir com o negócio. Há também valores retidos para ajustes finais e cobrança de cláusula penal.
Não cabe aqui antecipar juízo sobre quem tem razão — o processo está em curso e a primeira decisão apenas negou a tutela de urgência. O que interessa é o que o caso revela sobre o direito aplicável.
O que a lei diz quando o imóvel tem pendências
A primeira camada é a dos vícios redibitórios. O art. 441 do Código Civil permite ao adquirente rejeitar a coisa recebida em contrato comutativo quando há vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o valor. O art. 442 abre a alternativa do abatimento do preço. E o art. 443 estabelece a distinção decisiva: se o alienante conhecia o vício, restitui o que recebeu com perdas e danos; se não conhecia, restitui apenas o valor e as despesas do contrato.
Essa diferença é o coração da questão. A existência de ação judicial em curso sobre obras irregulares não é vício oculto de difícil descoberta — é informação que consta de certidões e de registros públicos. Se a alienante tinha ciência, o regime é o do art. 443, com perdas e danos. Se não tinha, o dever se limita à restituição. E se o adquirente tinha ciência, a equação se inverte.
A segunda camada é a evicção. O art. 447 do Código Civil impõe ao alienante a responsabilidade pela evicção nos contratos onerosos, e o art. 448 permite que as partes reforcem, diminuam ou excluam essa responsabilidade por cláusula expressa. Mas há um limite no art. 457: não pode o adquirente demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa e não se responsabilizou o alienante por isso.
Aqui está a chave interpretativa. Se o contrato continha cláusula pela qual o adquirente assumia a responsabilidade pela situação do imóvel, essa cláusula tem eficácia — desde que redigida com clareza e que a litigiosidade tenha sido efetivamente informada. Cláusula genérica de “entrega livre de pendências” não convive com omissão sobre uma ação judicial conhecida. O contrato precisa dizer o que as partes sabiam.
A terceira camada é a boa-fé objetiva. O art. 422 do Código Civil impõe às partes os deveres de probidade e boa-fé na conclusão e na execução do contrato. O STJ reconhece, de forma consolidada, que disso decorrem deveres anexos de lealdade, cooperação e, sobretudo, informação. O silêncio intencional sobre fato ou qualidade que a outra parte ignorava configura omissão dolosa, nos termos do art. 147 do Código Civil, e autoriza a anulação do negócio. A omissão de informação relevante também pode configurar abuso de direito, na forma do art. 187.
A pergunta que decide: quem sabia o quê, e o que está escrito
Se a alienante sabia das pendências e as omitiu, assume o risco pelo infortúnio — responde por perdas e danos e pode ter o negócio questionado por dolo. Se não sabia, mas o contrato expressamente previa que o adquirente entregaria o imóvel livre de qualquer pendência, o dever de corrigir os problemas é do adquirente, e a discussão se resolve no âmbito do inadimplemento contratual.
O problema é que quase nunca existe apenas uma dessas hipóteses. Existe uma zona cinzenta em que ambos sabiam parcialmente, em que o contrato é ambíguo e em que ninguém documentou nada. É exatamente nessa zona que nascem litígios de alto valor.
Due diligence não é formalidade: é o que separa convicção de presunção
A lição prática mais valiosa é sobre o que deveria estar no dossiê antes da assinatura.
Certidões e matrícula atualizada. A matrícula do imóvel revela ônus reais, hipotecas, penhoras, indisponibilidades e ações reais e pessoais reipersecutórias. Certidões de distribuidores cíveis, federais e trabalhistas revelam a litigiosidade das partes. Certidão de ônus municipais revela IPTU e taxas. Nada disso é opcional em operações de qualquer porte.
Verificação da regularidade da edificação. Aprovação de projeto, alvará, habite-se, conformidade com a convenção do loteamento e com as normas da associação de moradores precisam ser checados antes, não depois.
Débitos de natureza propter rem. Cotas condominiais e IPTU acompanham o imóvel. O STJ, no Tema 886, fixou que o que define a responsabilidade pelas obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio. Em outra frente, a Quarta Turma reconheceu que o adquirente registrado na matrícula responde pelas cotas mesmo sem receber as chaves, ressalvado o direito de regresso. Ou seja: o adquirente pode ser cobrado e depois perseguir o alienante. Prevenir é mais barato que regredir.
Documentação integral da negociação. Toda tratativa relevante precisa estar no contrato ou em documento anexo: o que foi informado, o que foi ressalvado, quem assumiu qual risco, qual o valor atribuído a cada bem na dação em pagamento e como se dará a quitação. Contrato verbal, e-mail solto e “ficou combinado” não sustentam defesa em litígio de grande porte.
Cláusulas de proteção bem redigidas. Declarações e garantias do alienante, com prazo de sobrevivência, indenidade por pendências anteriores, retenção de valores vinculada a condições objetivas e verificáveis, e cláusula arbitral ou de foro bem definida. Retenção de valores sem critério claro de liberação é convite ao litígio.
O que fica para quem negocia imóveis
O caso não é sobre celebridade nem sobre cifras. É sobre o custo da informalidade em negócios de alto valor. Uma operação dessa magnitude, com permuta de imóvel litigioso, deveria ter produzido um dossiê capaz de responder, com documento, a três perguntas: o que existe de pendência neste imóvel, quem sabia disso e quem assumiu esse risco.
Quando essas três respostas não estão escritas, o Judiciário é chamado a reconstruí-las por presunção — e o resultado é sempre caro para os dois lados. Documentar não é desconfiança. É a única forma de transformar boa-fé em prova.
Ricardo Henrique Araújo Pinheiro
Advogado | Colunista no lupa1.com.br
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